在樓市政策持續接力的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯沉辖，分化加劇。“新華視點(diǎn)”記者十一期間在多個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)采訪(fǎng)發(fā)現，三四線(xiàn)城市樓市仍然“慘淡經(jīng)營(yíng)”；一線(xiàn)樓市成交量趨緩，價(jià)格上漲明顯裙熄，部分房企開(kāi)始捂盤(pán)惜售，有樓盤(pán)“待價(jià)而沽”。

 

　　一線(xiàn)樓市房企底氣十足“捂盤(pán)惜售” 三四線(xiàn)樓市“慘淡經(jīng)營(yíng)”

 

　　“由于房源緊張盈伙，國慶期間幾乎是五六個(gè)客戶(hù)搶一套房。”北京一家大型房企的銷(xiāo)售人員告訴記者。

 

　　在北京，開(kāi)發(fā)商對提升樓盤(pán)“熱度”底氣十足，部分開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)惜售”迈苞。在今年頻出區域地王的北京朝陽(yáng)區孫河地塊和東壩地塊，“首開(kāi)瑯樾”“利錦府”等熱門(mén)項目均以一座樓為單位分期開(kāi)盤(pán)颅蟹。在朝陽(yáng)區臨近望京的一個(gè)現房項目，新開(kāi)盤(pán)的一棟樓只賣(mài)兩個(gè)單元。據了解耗鲸，該項目加推的房源較年初開(kāi)盤(pán)均價(jià)漲幅超過(guò)10%。

 

　　在素有長(cháng)三角樓市風(fēng)向標之稱(chēng)的上海“十一”房展會(huì )上，人氣異常火爆—幕不到兩個(gè)小時(shí)滥搭，觀(guān)展人數就已破千。由于成交持續火爆郎逃，“拒絕讓利”和“待價(jià)而沽”成為開(kāi)發(fā)商的關(guān)鍵詞。多數參展商明確表示，樓盤(pán)沒(méi)有任何折扣障歇，甚至大部分樓盤(pán)連定價(jià)都沒(méi)有。

 

　　浙江一家大型房企表示，“9月份以來(lái)我們的房源十分緊俏，大家對新推項目的售價(jià)很有信心脏里，所以不會(huì )讓利。”金地集團(11.65, 0.05, 0.43%)的銷(xiāo)售人員說(shuō)即溉，“最近房?jì)r(jià)波動(dòng)較大，樓盤(pán)雖說(shuō)馬上就推，但具體價(jià)格還是要開(kāi)盤(pán)前才能定莉掂。”

 

　　二手房市場(chǎng)上，房?jì)r(jià)預期反轉跡象更為明顯。與去年市場(chǎng)遇冷吟筷、龍頭房產(chǎn)中介帶頭縮店裁員截然相反，4月以來(lái)中介實(shí)體門(mén)店數量驟增盆繁。記者發(fā)現，在北京、上海住宅較為密集區域，每條街幾乎都會(huì )增加2－3家門(mén)店。鏈家地產(chǎn)[微博]在上海僅半年時(shí)間奕巍，門(mén)店就從200余家迅速擴張至800余家。

 

　　與房企在一線(xiàn)城市的底氣十足相比，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不容樂(lè )觀(guān)西唐。記者假期在安徽蕪湖走訪(fǎng)發(fā)現，蕪湖市的多數樓盤(pán)均啟動(dòng)了大力度促銷(xiāo)，如中建地產(chǎn)旗下的“中建500米”項目推出“5000我元抵2萬(wàn)元”活動(dòng)。盡管如此，多數售樓中心“慘淡經(jīng)營(yíng)”。位于蕪湖汽車(chē)南站附近的“新亞特花園”、市中心的“錦天天和苑”等樓盤(pán)售樓中心均門(mén)可羅雀。蕪湖市中心區域的房產(chǎn)中介更是所剩無(wú)幾蠢终，有的店面甚至僅剩招牌杈驱、等待轉讓。

 

　　一線(xiàn)城市熱度不減 量跌價(jià)升

 

　　雖然十一期間一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，但與此前預期相比霍寞，表現出量跌價(jià)升的趨勢。

 

　　某研究機構的統計顯示同嬉，今年9月份，上海、廣州新建商品住宅的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額較8月份環(huán)比增長(cháng)均不到10%；而北京9月份新建商品住宅面積和銷(xiāo)售額較8月份環(huán)比下降兩成左右。根據北京市住建委公布的數據赤塌，“十一”前六天，北京新建商品住宅網(wǎng)簽套數僅為353套艰毒，較去年同期下降了四分之一毙谋。

 

　　與此同時(shí)，一線(xiàn)樓市價(jià)格卻繼續走高到推。中國指數研究院[微博]10月1日發(fā)布《2015年9月中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數報告》顯示，今年9月钓觉，深圳粘咖、上海碰箍、北京新建住宅價(jià)格同比分別上漲28.5%、11.27%和5.63%。

 

　　在量跌價(jià)升的背后，一線(xiàn)樓市呈現出剛需盤(pán)銷(xiāo)售單價(jià)的上升和新盤(pán)高端化、豪宅化的趨勢唇聘。

 

　　專(zhuān)家認為山凿，一方面殉焚，新盤(pán)特別是中低價(jià)位剛需盤(pán)供應減少，進(jìn)一步刺激了一線(xiàn)樓市的漲價(jià)預期啰刊。據網(wǎng)易房產(chǎn)數據中心的統計，今年年中以來(lái)，北京門(mén)頭溝、大興和石景山等原先剛需盤(pán)集中的區域流纹，新建住宅的平均單價(jià)都已經(jīng)突破3萬(wàn)元艳彪。

 

　　記者在北京、上海多個(gè)項目看到溪失，目前即使新盤(pán)入市恋猜，高價(jià)盤(pán)的占比也越來(lái)越大巩检。截至9月中旬侣监，北京單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的豪宅簽約套數創(chuàng )下歷史新高。

 

　　另一方面趋厉，住宅類(lèi)土地供應稀缺侠仇，房企在一線(xiàn)城市不惜高價(jià)拿地污尉，土地價(jià)格飆升挟纱，帶動(dòng)新建住宅價(jià)格繼續抬頭哮肚，并通過(guò)價(jià)格傳導效應向外圍擴散操瓮。今年以來(lái)福峭，一線(xiàn)城市頻出區域地王答肩，八九月間蹦肴，北京秃囚、上海、福州、蘇州、成都等城市，均出現住宅用地樓面地價(jià)溢價(jià)超過(guò)50%的土地出讓挠轴。

 

　　業(yè)內人士認為倾哺，為追求更高利潤拓劝，勢必會(huì )出現一些高端項目浓利，同時(shí)拉動(dòng)周邊價(jià)格的上漲蟀悦，但是這種狀態(tài)能否延續下去有待市場(chǎng)檢驗绸歌。

 

　　不少城市去庫存壓力有待釋放

 

　　中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )原副會(huì )長(cháng)朱中一認為，“930”和“330”樓市新政在政策層面顯著(zhù)拉動(dòng)了改善型需求，促進(jìn)全國樓市整體成交量上漲鸟伦。剛需和改善型需求在政策上獲得鼓勵后诫切，住房消費在市場(chǎng)化機制的主導作用下正逐步釋放得契。

 

　　雖然同享優(yōu)惠政策，但一二三四線(xiàn)城市樓市分化卻在加劇。絕大多數三四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)水平仍不及一年之前。上海財經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執行所長(cháng)陳杰教授認為，在新政策下發(fā)后壓力釋放有限。

 

　　專(zhuān)家認為，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體弱復蘇的局面下狂芋，城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已顯現出信貸溯饵、人口和投資的“虹吸效應”样屠。

 

　≤窀荨－－貸款資源高度集中于重點(diǎn)城市。從各地貸款數據上看，“930”和“330”政策并非全國普惠批斯。一位銀行監管部門(mén)官員介紹，“目前房地產(chǎn)信貸資源高度集中，全國六大城市的貸款余額約占全國整體水平的30%左右脏诈。”

 

 

　∈蠓稀－－購房人口持續導入重點(diǎn)城市。易居中國執行總裁丁祖昱認為，目前大量三線(xiàn)城市人口處于流出狀態(tài)，一二線(xiàn)城市人口持續流入。“一線(xiàn)城市擁有發(fā)達的產(chǎn)業(yè)狞衷，可以吸引大量外來(lái)人口，從而形成持續強勁的住房需求；二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展則根據供求情況明顯分化已唐；三四線(xiàn)城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍較為暗淡，排名靠后的城市多為人口流出現象顯著(zhù)、人均可支配收入較低的城市。”

 

　　－－開(kāi)發(fā)性資金向一二線(xiàn)城市集聚。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，為規避三四線(xiàn)城市庫存過(guò)剩的風(fēng)險诲有，眾多房企聚集一二線(xiàn)城市拿地，房地產(chǎn)投資資金快速轉向一二線(xiàn)城市市場(chǎng)。

 

　　專(zhuān)家認為，不同的政策導向顯示出未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的差異化將成常態(tài)。9月30日晨下，央行再度發(fā)文調整非限購城市的首付款比例，以及推行公積金異地貸款针棉，也意在降低非限購城市的去庫存壓力阻星。

 

　　中國人民大學(xué)研究稱(chēng)，從長(cháng)期來(lái)看，三四線(xiàn)城市過(guò)高的庫存未來(lái)主要依靠城市化和改善型住房需求消化访芙。目前的房地產(chǎn)調控政策正改變當前簡(jiǎn)單寬松的導向，針對不同區域采取不同的治理：一線(xiàn)城市適度控制，防止價(jià)格過(guò)度上漲，同時(shí)給予三四線(xiàn)城市住房消費政策扶持。