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房企年內境外融資破3000億 高杠桿房企財務(wù)風(fēng)險加劇
發(fā)布時(shí)間 2019-07-26 09:51:07 來(lái)源：中經(jīng)縱橫
本報記者 王麗新
這個(gè)夏天，房地產(chǎn)圈里托呕，最繁忙的或許是企業(yè)的融資部門(mén)了。一季度融資渠道稍微放緩后逮收，7月份又迎來(lái)了收縮，將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債限制到只能用于置換未來(lái)一年內到期的中長(cháng)期境外債務(wù)的范圍，這意味著(zhù)房企之后將無(wú)法通過(guò)發(fā)行外債來(lái)補充營(yíng)運資金或償還境內債務(wù)。
據中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至7月24日婉柠，房企月內融資計劃額度（包括境內融資和境外融資）已接近1800億元，有望繼續維持今年4月份以來(lái)，每月2000億元以上的高位望门。
“二季度大量房企大額度融資減少，對融資渠道較少的房企來(lái)說(shuō)农渊，壓力很大儡剩。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示宝斜，境外融資對于房企來(lái)說(shuō)并不是主要資金來(lái)源，但卻是在港上市房企的重要融資渠道，且面對即將到期的境外債務(wù)寂疏，這些房企不得不“借新還舊”亡烫。
境外融資已超3000億元
據申萬(wàn)宏源統計，今年上半年厚阱，中國房地產(chǎn)企業(yè)累計在境外新發(fā)和增發(fā)美元高息票據約385億美元，同比增長(cháng)28%恒幕，超過(guò)2017年全年發(fā)行額，相當于2018年全年發(fā)行額的八成疼椿，而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞?dòng)嵎康禺a(chǎn)信托融資將收緊后的一周里碴萍，又有約15家房地產(chǎn)企業(yè)火速在離岸市場(chǎng)發(fā)行了總計約50億美元的外債以備糧草。
由此纱餐，截至7月7日，中國房企累計境外融資已超過(guò)435億美元厘灼，約為2990億元人民幣粤咪。加上近兩周碧桂園酣柒、中國金茂等房企發(fā)布的美元債融資計劃，這意味著(zhù)今年年內意述，中國房企境外融資已超過(guò)3000億元人民幣。
“過(guò)去兩年，房企擴張較快，借了不少規模較大的債鬼贱，由于受借款和還款周期的影響杰歌，很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。” 同策研究院總監張宏偉在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，鑒于資金鏈壓力趣兄，過(guò)去杠桿率比較高的房企可能出現資金鏈緊張的情況，下半年房企之間的并購案將會(huì )隨之增加嚼吞。
不過(guò)金吗，中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎則認為，“此次融資政策更多體現為結構化調控和窗口指導威兜，而不是‘一刀切’收緊艾杏。融資監管的意圖在于通過(guò)控制融資來(lái)平抑部分城市土地市場(chǎng)熱度，從而平穩房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售終端預期悉柔，降低房企未來(lái)潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。”
高杠桿房企財務(wù)風(fēng)險加劇
“我們跟蹤的30家在香港上市的中資房地產(chǎn)企業(yè)，平均凈負債比率在2018年中期達到新高約100%后，2018年末回落至85%（2017年末90%）领舰，預計今年中期可能重新反彈到90%以上弃瓤，因多數企業(yè)上半年又加大了買(mǎi)地力度朋寨∏仗”申萬(wàn)宏源在一份研究報告中表示偶缘，而整體的外債比例缎患，預計從去年末的33%上升到今年中期的36%塞扫，擁有外債絕對額最高的三家公司為中國恒大道污、碧桂園控股残挨、中國海外發(fā)展蓝仲，外債占比最大的三家公司為世茂房地產(chǎn)宅嗓、旭輝控股和禹洲地產(chǎn)醉锅。
“境外融資方面医咨，房企集中尋求海外融資射众，也將導致境外融資成本的上行苹享， 房企將同時(shí)面臨高額融資成本及匯率波動(dòng)的雙重風(fēng)險挂摇，未來(lái)利潤增長(cháng)的不確定性有所增加。”國元國際認為剃滩，未來(lái)房企境內融資將承受更大壓力磕铝，銀行同業(yè)授信方面也會(huì )更為謹慎啼蚁，資金成本或有所上行知拾，從而進(jìn)一步提高房企的境內融資成本和融資難度律傅。
“從融資成本方面看喇挤，大部分房企的資金成本維持在4%-8%之間行剂，平均約為6%闰纪。但7月份以來(lái)，美元債成本快速上升。”張大偉向記者表示湾美，7月份抚揖，房企發(fā)布的美元債平均利率已達8%，其中多筆資金成本都超過(guò)10%，最高者甚至達到了15%媳阴。
張大偉進(jìn)一步表示，中型房企為了尋求規模發(fā)展仍在加大拿地力度，因此推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求加劇兰愈。不過(guò)仿竣，近期房企內部更關(guān)注資金鏈安全。一般會(huì )在銷(xiāo)售回款可控范圍內，進(jìn)行拿地投資，以尋求安全。
另有分析人士認為，大型房企由于信用等級較高、融資成本更低，日益主導土地和并購市場(chǎng)基藤，而高杠桿的中型房企由于信用評級較低础嫩，融資相對較難，融資成本也高，因此陷入資金緊張的局面，小型房企則處境艱難碴复，甚至賣(mài)項目求生赃律。
值得一提的是，申萬(wàn)宏源在一份研究報告中表示，高杠桿房企面臨的財務(wù)風(fēng)險再度上升。